Hace algunas semanas publicamos un interesante artículo de Alastair Townsend, llamado Por qué en Japón parecen estar locos por las casas, abriendo el debate en torno a la extraña tendencia de diseño de viviendas vanguardistas en ese país, y las razones económicas y sociales que la provocan.
A partir de esa publicación, uno de nuestros lectores -inquieto por el boom inmobiliario que ha saturado las ciudades en Chile de grandes torres de departamentos- nos escribió preguntándose: ¿Por qué existe tan poca intervención de nuestro gremio en un mercado que influye tanto en nuestras ciudades y en nuestra forma de vivir?
Este tema ya había llamado nuestra atención anteriormente, y es una situación que se repite en gran parte de Hispanoamérica. Es por eso que iniciamos una serie de artículos buscando responder una primera pregunta: ¿Realmente en Chile estamos locos por los departamentos?
El sueño del departamento propio
Durante las últimas décadas, Chile ha experimentado un sostenido crecimiento económico que ha hecho que un mayor número de familias tenga la capacidad de crédito para alcanzar -por fin- el “sueño de la casa propia”. Y es en esta famosa frase donde parece radicar el problema. Aparentemente los chilenos aspiramos a una casa propia, no a un departamento. Al menos no como nuestra vivienda definitiva.
Si bien hay quienes compran un departamento como su vivienda final, porque lo prefieren por seguridad y mantención, la gran cantidad de torres que están marcando fuertemente la imagen de las ciudades chilenas (y a las que se refiere este artículo) son en su mayoría aquellas de muchos pisos y con unidades de dimensiones ínfimas, las que claramente no permiten que una familia en crecimiento pueda vivir ahí para siempre.
Entonces, ¿Por qué es tan exitoso el negocio? Rumbo a la vivienda definitiva, un departamento de pequeñas dimensiones funciona bastante bien para que las familias jóvenes inicien su aventura inmobiliaria. Es así como el sistema comienza a andar y los departamentos se venden muy bien, generando una demanda sostenida que como consecuencia, aumenta la oferta por parte de las empresas [1]. Sin embargo, apenas sus familias crezcan y tengan la oportunidad, muchos de sus nuevos propietarios los abandonarán para pasar al siguiente nivel.
Mientras en Japón sus extravagantes casas son para toda la vida, en Chile, el departamento es en la gran mayoría de los casos una vivienda temporal. De esta forma, empieza a funcionar como un bien inmueble (muy) rentable, por el que van rotando sus diferentes arrendatarios y compradores, y en donde el diseño arquitectónico parece no importar demasiado.
Diseños convencionales para clientes convencionales
Para funcionar dentro de este negocio, un diseño demasiado extravagante podría ser un riesgo para la inversión. Decisiones en el diseño inicial que a simple vista parecen sencillas de realizar, pero que pueden suponer un sobrecoste importante en la construcción.
A pesar de esto -e independientemente del nicho al que la empresa esté enfocada-, los clientes están cada vez más informados y son más exigentes, ya que saben lo que el mercado está ofreciendo. Buscan situación, transporte público, buenos espacios comunes (piscina, gimnasio, salón multiuso, lounge) y buenas terminaciones, pero lo más importante, buscan un precio que cumpla sus expectativas de compra. También buscan comercio cercano, supermercados, locales comerciales, restaurantes y más de alguno comenta que no lo quiere en el primer piso del edificio donde va a comprar.
Eso es todo. Y aunque sí existen pequeñas variaciones de diseño según la comuna en la que se emplazan los diferentes proyectos (lo que resulta en un alza considerable de precio), las grandes innovaciones arquitectónicas no son lo suficientemente relevantes como para hacerse rentables y este modelo en particular funciona a la perfección sin necesidad de ellas.
¿Para que correr un riesgo innecesario? Mientras más estándar sea el diseño, más posibles arrendatarios o compradores tendrán: de esos que no están dispuestos a pagar más, porque apenas puedan, se irán por algo mejor.
Acostumbrados a vivir de una manera determinada (en altura)
Llevamos muchísimos años en todos los países viviendo de una forma muy parecida en altura. La vivienda en altura está muy estudiada a lo largo del tiempo y los “mix” o variantes posibles son muy pocos y los regula, normalmente a macro escala, la administración competente, donde se indica la densidad, altura del edificio, altura mínima entre losas, rasantes, ocupación del suelo, antejardines, etc.
En un pasado cercano, lo más innovador que pudo pasaren Chile en cuanto a tipología de vivienda son los tipo mariposa, orientadas a profesionales jóvenes o solteros que comparten living y cocina y cada uno tiene una pieza del mismo tamaño.
Los dúplex-loft quizás también sean un producto innovador, pero con poco mercado debido al elevado precio al que debe venderse y al público al que va orientado, normalmente personas solteras o parejas sin hijos.
Lo más vendido son las tipologías de una habitación, cocina americana y estudio, debido a su precio y a su alta demanda, por empresas o personas que compran para invertir, arrendándolos.
Entonces, ¿es posible innovar dentro de estos términos?
Es posible, pero es caro y difícil. Sobretodo mientras no exista algún tipo de beneficio, bien tributario o mayor colaboración en el ámbito universidad-empresa. Es además arriesgado, especialmente en operaciones que requieren inversiones tan elevadas como éstas. Ofrecer un producto diferente y fuera de mercado, en todos los rubros es muy arriesgado.
Es caro por que se necesitan horas, horas que tienen un coste y personas involucradas, con iniciativa y dispuestas a dedicarle tiempo. Se necesitan nuevos materiales o sistemas constructivos que no están disponibles o si están disponibles, es posible que no estén en precio. Quizá en otros países esos materiales sean incluso más baratos, pero los que hay y los que llegan a Chile en este momento, son los que se utilizan y se venden.
La innovación se da sobretodo en grandes empresas multinacionales, en la universidad o en épocas de crisis. Donde los márgenes son amplios o el trabajo escasea, donde hay tiempo para pensar, donde hay tiempo para estudiar bien la normativa y darle vueltas hasta que se consigue reinventar. Todo ello estando en precio o incluso consiguiendo un ahorro. No es el caso de Chile y actualmente la producción no se puede permitir el lujo de parar.
Una inversión pasajera que deja huellas permanentes en la ciudad
Al igual que en Japón, en Chile también estamos locos por las casas. Pero a diferencia de los japoneses, para llegar a tener una casa 'de arquitecto', la mayoría de los chilenos tenemos que escalar una gran pirámide, en la que el departamento es un peldaño bastante seguro para partir.
Edificios de departamentos que -lamentablemente- son transitorios en la vida de sus habitantes, pero permanentes en la imagen de la ciudad.
* Este Artículo ha sido desarrollado en base a la colaboración de uno de nuestros lectores; Arquitecto, actualmente trabajando en el negocio inmobiliario.
[1] ¿Cómo se producen las burbujas inmobiliarias? Por Carlos Aguilera Gutiérrez en Actualidad Inmobiliaria Chile.
[2] Fotografías Vía Flickr, Usuario: Felipe Burgos Alvarez [ Lugar_Citadino™ ]
